Conjoncture des marchés fonciers L’évolution des prix des terres en Allemagne

(© Safer)

En Allemagne, le prix des terres présenté correspond à une moyenne pondérée des prix enregistrés dans les anciens Länder de l’Ouest (ex-Rfa) et dans les nouveaux Länder de l’Est issus de la réunification (ex-Rda). Il prend en compte uniquement les ventes réalisées à la valeur du marché.

En effet, sur le territoire de l’ex-Rda coexistent deux types de ventes : les ventes à la valeur du marché et les ventes à prix « favorisés », conformément à la loi d’indemnisation et de compensation (loi Ealg (a)). Cette loi permet aux anciens propriétaires expropriés sous le régime communiste, au moment de la collectivisation des terres, de racheter leurs biens à un prix « favorisé » (inférieur de 14 % au prix de marché en 2009).

Les ventes à prix « favorisés » sont régies par un organisme fédéral (la Bvvg), chargé depuis 1997 de la privatisation des anciennes surfaces agricoles et forestières collectivisées. Les ventes à la valeur du marché sont le fait soit de particuliers, soit de la Bvvg si l’acquéreur n’entre pas dans les critères de la loi d’indemnisation. Par rapport à l’ensemble des surfaces vendues dans les Länder de l’Est, les ventes de la Bvvg représentent chaque année depuis 2000 environ 60 % des surfaces et les ventes à prix « favorisés » entre 30 et 40 %. Ces dernières constituent généralement plus de la moitié des surfaces vendues par la Bvvg.

Entre 1995 et 2008, le prix des terres en Allemagne a progressé de 10 %. Après une hausse de 6 % en 2008, le prix à l’hectare poursuit sa progression au même rythme pour atteindre 13.800 euros/ha en 2009. Cette hausse, qui concerne aussi bien les Länder de l’Ouest que ceux de l’Est, intervient malgré la baisse de la valeur ajoutée corrigée à l’hectare (Vac/ha ; valeur ajoutée + subventions – taxes) qui perd 14 % depuis le point haut de 2007.

La progression des prix s’explique par : 

• la contraction du marché : alors que le nombre de ventes était en hausse continue depuis 2005, l’année 2009 marque un arrêt, avec un nombre et des surfaces de transactions en baisse de 7 % en moyenne – la baisse étant plus marquée à l’Est (- 11 % en nombre et - 8 % en surface) ;
• l’augmentation de la demande en terres pour les cultures énergétiques : la loi Eeg (c) d’août 2004 subventionne via le NawaRo Bonus (d) les cultures éligibles (principalement le maïs) permettant la production de biogaz. L’électricité produite à partir de ce biogaz fait l’objet d’un tarif de rachat réglementé. Ce tarif a été réévalué à la hausse en 2009 afin de relancer le développement de ces cultures, qui avait stagné en 2007 au moment de l’envolée des prix des matières premières. 

Pour en savoir plus : Nous publions actuellement une série d’articles portant sur les marchés fonciers agricoles en Europe et aux Etats-Unis